Ma quali strumenti abbiamo per capire se il mercato immobiliare USA costituisce realmente un luogo vantaggioso dove investire?
Come in ogni settore, per iniziare a capire l’attualità, dobbiamo analizzare gli antefatti.
Questo mercato immobiliare è stato caratterizzato tra il 2001 e il 2006 da una fase di prezzi in rapidissima ascesa che ha portato alla cosiddetta “bolla”, esplosa nel 2007 e innescata dalla crisi dei mutui sub-prime.
Ma questa non è stata la prima bolla e, verosimilmente, non sarà nemmeno l’ultima.
I dati per la nostra analisi possono essere ricavati dall’American Housing Prices Index, creato dall’economista di Yale Robert J. Shiller: in questo indice sono stati inseriti i valori dei prezzi di vendita delle case esistenti a partire dal 1890, escludendo deliberatamente le nuove costruzioni, e permette di verificare il valore dell’investimento nel tempo al netto dell’inflazione.
Leggendo il grafico risultante, si capisce immediatamente che, come tutti i mercati estremamente vitali, questo è spesso stato caratterizzato da andamenti ciclici con picchi molto pronunciati (ad esempio: 1979, 1990, 2006) seguiti da periodi di correzione più o meno lunghi.
Dal 2012 i prezzi hanno incominciato timidamente a salire di nuovo e questo potrebbe portare, nei prossimi anni, ad una nuova forte fase di rialzo. Secondo i dati diffusi nell’ottobre 2013 da ReMax National Housing Report, a fronte dell’aumento su base annua delle transazioni del 2,2%, i prezzi medi sono aumentati dell’11,9%.
Il dato più incoraggiante per capire l’inversione definitiva del trend negativo è dato però dal fatto che oggi passano in media circa 2 mesi da quando un appartamento viene posto in vendita a quando viene realmente venduto.
Ulteriore elemento utile per capire se su di un mercato conviene o meno acquistare un immobile è dato da quando l’indice dei prezzi delle case (house price index) scende al di sotto dell’indice dei valori di affitto (owner equivalent rent index). Dal 2009, i valori dei due indici negli USA hanno incominciato una sorta di balletto che li porta ad incrociarsi sempre più spesso. Basti pensare che comprando in questa congiuntura favorevole all’innestarsi della prossima forte impennata dei prezzi, si sarà in prima fila per far si che il mercato favorisca nuovamente gli investitori che mettono a reddito l’immobile.
Infine, anche le banche si sono accorte di questa inversione di tendenza nell’andamento dei prezzi e ne hanno dato prova aumentando le procedure di forclosure (pignoramenti) addirittura del 12% nel maggio 2013, mentre nei 5 mesi precedenti questa pratica si era andata sempre più contraendo in numeri assoluti. L’obiettivo degli istituti di credito è di massimizzare e realizzare il valore delle proprietà in fase di rialzo dei prezzi. Sull’an-no precedente si calcola che le banche abbiano ridotto il numero di case possedute addirittura del 12%.
Miami, in un anno (settembre 2012/settembre 2013) ha conosciuto un’impennata dei prezzi degli immobili addirittura del 14%!