LE MODALITÀ DI ACQUISTO DI IMMOBILI IN FLORIDA (2 di 3)
Nel precedente articolo, abbiamo visto come è possibile acquistare casa in Florida attraverso foreclosure e pre-foreclosure; oggi andiamo a vedere come entrare in possesso di un immobile attraverso la short sale.
La short sale (letteralmente, vendita a breve termine) consiste nel vendere una casa ad un prezzo inferiore del mutuo in sospeso su di essa. Le short sales sono solitamente iniziate dal proprietario della casa, spesso quando il valore della stessa scende del 20% o più. Prima che il processo possa iniziare, il creditore che detiene il mutuo deve sottoscrivere la decisione di eseguire una short sale. Inoltre, il creditore, tipicamente una banca, ha bisogno di documentazione che spieghi il senso della short sale stessa; dopotutto, l’istituto di credito potrebbe perdere molti soldi nell’operazione.
Se il tutto è approvato, l’acquirente negozia prima con il proprietario della casa e poi cerca l’approvazione della banca per l’acquisto. È importante notare che nessuna short sale può avvenire senza l’approvazione dell’istituto di credito.
Le short sales tendono ad essere lunghe, e a volte richiedono un anno intero per essere elaborate. Tuttavia, le vendite allo scoperto non sono così dannose per il rating creditizio come lo può essere una pre-foreclosure o una foreclosure. Una short sale sembra essere una scelta migliore per i futuri acquirenti : dimostra che si è intervenuti prima che la banca sia rientrata in possesso della casa stessa. Un proprietario di una casa che ha venduto tramite short sale può anche, con alcune restrizioni, essere idoneo ad acquistare un’altra casa immediatamente.
A causa della complessità di questo tipo di transazione , è necessario assicurarsi che l’agente immobiliare abbia esperienza nello short sale e sia disposto a collaborare con uno e un solo potenziale acquirente. Alcuni agenti immobiliari sono specializzati nelle short sales e possono detenere una certificazione Short Sales and Foreclosure Resource (SFR) , una designazione offerta dalla National Association of Realtors. I titolari di questa certificazione hanno ricevuto una formazione specializzata.
Non solo le short sales sono più utili per gli agenti, ma a volte offrono meno risarcimenti: la banca potrebbe non essere disposta a pagare all’agente di quotazione la solita commissione del 5-6% perché sta già subendo una perdita e perché l’agente dell’acquirente otterrà già una percentuale di guadagno dall’acquirente stesso.
Inoltre, è sempre consigliabile capire se l’agente di quotazione del venditore ha esperienza con lo short sale. Sebbene la banca sia in ultima analisi sotto controllo, un agente di quotazione che conosce il proprio mestiere può essere in grado di facilitare o accelerare la transazione.
Gli esperti non sono sempre d’accordo sul fatto che le short sales siano sempre un buon affare per gli acquirenti. I sostenitori affermano che le proprietà di vendita allo scoperto hanno un prezzo inferiore al valore di mercato , creando l’opportunità per gli acquirenti di stipulare un ottimo affare o di prendere possesso di una casa che altrimenti potrebbero non essere in grado di permettersi.
Gli oppositori dicono invece che le banche non hanno interesse a fare vendite azzardate e faranno un’analoga analisi di mercato prima di impostare o accettare un prezzo per una proprietà in short sale. Inoltre, il prezzo di quotazione di una short sale può essere un importo che l’agente del venditore pensa che la banca possa accettare, piuttosto che l’importo che la banca ha effettivamente deciso.
Fondamentale, in questo processo, rimane sempre la scelta di affidarsi ad un realtor che abbia esperienza e professionalità, proprio come la J.A.G Florida Investment. I miei collaboratori ed io, con gli anni, abbiamo permesso ai nostri clienti di acquistare numerose proprietà proprio attraverso questo tipo di transazione, con grandissima soddisfazione da parte loro.