Oggi come oggi, con il diversificarsi delle procedure burocratico-economiche,  con la crisi dei mutui sub-prime e le diverse finalità dell’acquisto di un immobile, varie sono le modalità di acquisto di un immobile in Florida. Cominceremo oggi con l’esporre due dei sei procedimenti a disposizione, la foreclosure e la preforeclosure.

Foreclosure

La foreclosure (il nostro pignoramento), è quel processo legale attraverso cui un immobile impegnato come garanzia collaterale per un debito, viene venduto per ripagare un debito. Quando un borrower (colui che prende soldi in prestito), ottiene un mutuo da un lender (colui che eroga il mutuo stesso), accetta due condizioni molto importanti: cioè, promette di effettuare pagamenti periodici, e impegna l’immobile stesso come garanzia collaterale. Quando però, per tante ragioni, il borrower diventa inadempiente, specie se si tratta di pagare mutui ad alto rischio, il lender piò chiedere di accelerare il pagamento del mutuo, o forzare la vendita dell’immobile stesso per ripagare il mutuo. Il processo di foreclosure inizia con il lender che emette un Notice of Default (NOD) o Lis Pendens (LIS). Il lender – poiché il debitore non paga le rate mensili del mutuo o è inadempiente — emette il NOD o il LIS come documento pubblico. Ogni fase del processo di foreclosure è un’opportunità per acquistare una casa a prezzo ridotto. Tuttavia, ogni fase richiede un approccio diverso. In genere, noi  diamo un’occhiata alle fasi del foreclosure una per una e discutiamo l’opportunità di un acquisto. È logico intuire che ogni fase della foreclosure richiede approcci diversi per trovare le proprietà e offre rischi e complessità differenti nel processo per la conclusione di un affare.       Gli investitori che si specializzano nell’acquisto di pignoramenti spesso preferiscono acquistare queste case prima che i procedimenti di pignoramento siano definitivi.

Pre-foreclosure

La pre-foreclosure si riferisce allo stato di una proprietà che è nelle fasi iniziali di essere riassegnata al lender, a causa dell’incapacità del proprietario (borrower) di pagare un obbligo ipotecario in sospeso. La pre-foreclosure inizia quando il lender presenta una notifica di default sulla proprietà, che informa il proprietario del bene immobile che procederà a perseguire un’azione legale se il debito non è estinto. A questo punto, il proprietario ha l’opportunità di pagare il debito in sospeso o vendere la proprietà prima che vada in foreclosure.

Se il proprietario della casa affida la vendita della proprietà ad un agente immobiliare, i potenziali acquirenti dovranno contattare l’agente stesso per qualsiasi azione o informazione. La banca deve approvare qualsiasi vendita allo scoperto per una casa in pre-foreclosure, e assumerà uno o più mediatori immobiliari per preparare un parere sul prezzo del broker (BPO). L’opinione del broker  è un valore di mercato stimato che il broker stesso presenterà alla banca dopo aver condotto un’analisi su un numero di case simili che sono state vendute sul mercato in tempi recenti. Il valore di mercato stimato aiuta la banca a decidere se il valore di vendita proposto è buono o no.
La vendita di una casa durante la fase di pre-foreclosure può essere una vantaggiosa occasione per tutte e tre le parti coinvolte. Il proprietario della casa è in grado di vendere la sua proprietà che non può più permettersi di mantenere, evitando il danno che una foreclosure avrebbe sulla sua situazione economica e giuridica. L’acquirente può essere in grado di aggiudicarsi la proprietà al di sotto del prezzo di mercato dopo aver ispezionato la proprietà. L’istituto di credito che approva l’offerta dell’acquirente è in grado di trasferire l’ipoteca all’acquirente ed evitare il costo di una pignorazione.

Vi diamo appuntamento al prossimo articolo per scoprire le altre modalità di acquisto.